전세 연장, 묵시적 갱신 vs 재계약, 어떤 방법이 유리할까?

전세 계약이 만료될 때, 계속 거주하고 싶다면 계약을 연장해야 합니다. 이때 선택할 수 있는 방법으로는 묵시적 갱신, 재계약, 그리고 계약갱신요구권 행사가 있습니다. 각각의 방법이 어떤 차이를 가지며, 어떤 경우에 유리한지 자세히 알아보겠습니다.

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묵시적 갱신이란?

묵시적 갱신이란 임대차 계약이 만료되었지만, 임대인이 임차인에게 계약 종료나 조건 변경을 통보하지 않은 경우, 기존 계약과 동일한 조건으로 자동 연장되는 것을 의미합니다.
즉, 별도의 계약서를 작성하지 않아도 계약이 연장되는 것입니다.

묵시적 갱신의 조건

• 임대인이 임차인에게 계약 종료 또는 변경을 통보하지 않은 경우
• 기존 임대차 계약과 동일한 조건으로 갱신됨
• 임대차 존속기간은 2년
• 임차인은 언제든 계약 해지 가능 (해지 통보 후 3개월 뒤 계약 종료)
• 임대인은 중도해지 불가능

묵시적 갱신의 장점과 단점

장점

• 별도의 계약 절차 없이 자동 연장 가능
• 기존 조건 그대로 유지 (전세금, 월세 인상 불가)
• 임차인이 언제든 해지 통보 후 3개월 뒤 이사 가능

단점

• 임대인은 계약 기간 중 계약 해지 불가
• 임차인은 계약서 갱신이 없으므로 대출 심사 시 불리할 수 있음
• 기존 계약 조건 그대로 유지되므로, 전세금 하락 시 불리할 수 있음

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재계약이란?

재계약이란 임대인과 임차인이 새롭게 계약을 체결하는 것을 의미합니다. 기존 계약을 유지하는 것이 아니라, 계약서를 새롭게 작성하고 조건을 조정하는 방식입니다.

재계약의 특징

• 계약을 새롭게 체결하는 방식
• 임대료(전세금, 월세 등)를 최대 5% 인상 가능 (주택임대차보호법 기준)
• 임대인과 임차인 모두 중도 해지 불가능
• 계약 갱신 시 부동산등기부등본 확인 필수 (근저당권 설정 여부 확인)
• 기존 계약보다 보증금이 증가했다면 확정일자 필수

재계약의 장점과 단점

장점

• 새로운 조건 협의 가능 (보증금 조정, 계약 기간 조정 등)
• 계약서 작성으로 법적 보호 강화
• 대출 심사 등에서 유리함

단점

• 임차인은 계약 기간 내 중도 해지 불가능
• 전세금이 하락한 경우 기존 계약보다 불리할 수 있음
• 계약 과정이 번거로울 수 있음

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묵시적 갱신 vs 재계약, 어떤 것이 유리할까요?

임차인에게 유리한 경우

상황	묵시적 갱신	재계약
전세금 인상이 걱정될 때	유리 (전세금 동결)	불리 (최대 5% 인상 가능)
중도에 이사를 가야 할 가능성이 있을 때	유리 (언제든 3개월 후 해지 가능)	불리 (계약 기간 동안 해지 불가능)
계약 절차를 간소화하고 싶을 때	유리 (자동 연장)	불리 (계약서 작성 필요)

임차인분들께서는 묵시적 갱신이 유리한 경우가 많습니다.
특히, 전세금이 오를 가능성이 높거나, 중도에 이사할 계획이 있다면 묵시적 갱신이 더 나은 선택이 될 수 있습니다.

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임대인에게 유리한 경우

상황	묵시적 갱신	재계약
전세금을 인상하고 싶을 때	불리 (전세금 동결)	유리 (최대 5% 인상 가능)
임차인의 중도 해지를 막고 싶을 때	불리 (임차인은 언제든 해지 가능)	유리 (계약 기간 내 해지 불가능)
새롭게 계약을 조정하고 싶을 때	불리 (기존 조건 유지)	유리 (계약 조건 변경 가능)

임대인분들께서는 재계약이 유리한 경우가 많습니다.
특히, 전세금 인상이 필요하거나, 계약 조건을 조정하고 싶다면 재계약을 진행하는 것이 좋습니다.

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계약갱신요구권이란?

계약갱신요구권은 임차인이 법적으로 한 번에 한해 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다.
즉, 전세 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요청하면, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 거절할 수 없습니다.

계약갱신요구권의 특징

• 임차인이 1회에 한해 행사 가능
• 갱신 시 최대 5% 내에서 보증금 또는 월세 인상 가능
• 갱신된 계약의 기간은 2년
• 임차인은 중도 해지가 가능 (해지 통보 후 3개월 뒤 계약 종료 가능)
• 임대인은 특별한 사유가 없으면 거절 불가능

계약갱신요구권이 유리한 경우

임차인에게 유리

• 전세금이 오를 가능성이 클 때
• 이사를 계획하고 있지만 2년 동안 더 거주하고 싶을 때
• 계약 조건을 변경하지 않고 유지하고 싶을 때

임대인에게 불리

• 임차인의 요청을 거부할 수 있는 사유가 제한적임
• 전세금 인상이 자유롭지 않음

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결론: 상황에 맞는 계약 갱신 전략

계약 방식	임차인에게 유리	임대인에게 유리
묵시적 갱신	유리 (중도 해지 가능, 전세금 동결)	불리 (임대료 인상 불가, 해지 불가)
재계약	불리 (중도 해지 불가, 임대료 인상 가능)	유리 (임대료 조정 가능, 해지 방지)
계약갱신요구권 행사	유리 (보호받을 수 있음, 최대 5% 인상)	불리 (거절 사유 제한, 자유로운 인상 불가)

전세금이 오를 가능성이 크다면?
→ 묵시적 갱신 또는 계약갱신요구권 행사가 유리

계약 조건을 바꾸고 싶다면?
→ 재계약이 필요

중도 해지 가능성을 열어두고 싶다면?
→ 묵시적 갱신이 가장 유리

결국, 본인의 거주 계획과 임대료 변동 가능성을 고려하여 가장 유리한 계약 방식으로 전세를 연장하는 것이 중요합니다.

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