전세대출 규제 강화, 실수요자의 부담은 어디까지 늘어날까

달라진 전세대출 규제, 누가 영향 받나

정부의 대출 규제가 점차 실수요자에게까지 영향을 미치고 있습니다. 2025년 하반기부터는 버팀목 같은 정책 전세대출도 한도 축소, 소득 기준 제한 등으로 인해 많은 청년과 신혼부부가 실질적인 주거 자금 확보에 어려움을 겪고 있습니다. 최근 수도권 전셋값이 유지 또는 반등하는 상황에서, 이 같은 정책 변화는 일상에 큰 부담으로 작용합니다.

대출만으로는 전셋집을 마련하기 어려운 현실이 되면서, 자산이 충분하지 않은 계층은 대체 수단을 모색해야 하는 상황입니다. 전세금이 부족할 경우 어떤 방식으로 메워야 하는지, 기존과 어떤 점이 달라졌는지 확인해보겠습니다.

정부가 전세대출을 줄이는 이유

최근 몇 년 사이 가계부채가 급속히 증가했습니다. 2024년 말 기준 가계부채는 1868조 원을 넘었고, 국내총생산의 100%를 초과하는 수준입니다. 이를 통제하기 위한 일환으로 정부는 전세대출까지 포함한 전방위 규제에 나섰습니다.

주요 변화 요약

• 정책 대출 예산 감소: 기존 45조 원에서 33조7500억 원으로 약 25% 축소
• 소득 기준 완화 철회: 신혼부부·신생아 특례의 소득 기준 상향 계획(1억 원 상향)이 중단
• 보증 비율 축소: 수도권·규제지역의 보증 비율 90% → 80%로 낮아짐

이로 인해, 과거에는 보증금의 대부분을 정책 대출로 충당할 수 있었던 대상자도 대출이 부족하거나 아예 나오지 않는 경우가 늘고 있습니다.

수도권 기준, 전세금은 얼마나 부족해졌을까

사례1. 신혼부부 특례 (보증금 3억 원 기준)

• 기존 대출 가능 금액: 2억7000만 원
• 현재 대출 가능 금액: 2억4000만 원
• 부족 금액: 최대 3000만 원

사례2. 청년 버팀목 전세대출 (보증금 2억 원 기준)

• 기존 대출 가능 금액: 1억8000만 원 (90%)
• 현재 대출 가능 금액: 1억5000만 원 (75%)
• 부족 금액: 최대 3000만 원

이처럼, 보증금 수준에 따라 2000만 원에서 3000만 원이 추가로 필요한 경우가 많아졌습니다. 이는 월세로 환산할 경우 적지 않은 부담이 되는 액수입니다.

기존 대출자는 규제 대상일까?

이번 조치는 2024년 6월 28일 이후 접수된 신규 전세대출 건부터 적용됩니다. 따라서 이전에 대출을 받은 경우에는 영향이 없으며, 금리만 변경하는 재약정 또한 적용 제외입니다.

다만 전세 계약 갱신 시 보증금이 인상되면, 그 인상분에 대해선 새롭게 심사받아야 하며, 이는 강화된 한도 기준이 적용됩니다. 예를 들어 기존 보증금이 4억 원에서 5% 인상되어 4억2000만 원이 된 경우, 2000만 원은 신규 대출 취급으로 간주돼 심사가 필요합니다.

전세금이 모자란 경우, 해결 방법은?

정부 대출만으로 전세금을 충당할 수 없는 상황이라면 다음 세 가지 방식이 대안이 될 수 있습니다.

1. 본인 자금 추가 투입

부족한 금액을 현금으로 보충하는 방법입니다. 안정적이지만 자산이 부족한 사회초년생에게는 어렵습니다.

2. 신용대출 활용

신용대출은 연소득 100% 범위 내에서 가능합니다. 연봉 4000만 원일 경우, 신용대출·카드론을 합해 4000만 원까지만 대출을 받을 수 있습니다. 최근에는 카드론도 신용대출 한도에 포함되기 때문에 관리가 필요합니다.

3. 보증금 일부 월세 전환

부족한 보증금 일부를 월세로 전환해 계약하는 방식입니다. 초기 부담은 줄지만, 장기적으로 비용이 증가할 수 있습니다.

보증 비율 축소가 의미하는 것

2025년 7월부터는 수도권 및 규제지역에서 전세보증금의 보증 비율이 90%에서 80%로 하향됩니다. 이는 은행 입장에서는 보증기관이 덜 책임지는 만큼 대출 리스크가 커진다는 의미이며, 자연스럽게 전세대출 승인 자체가 까다로워지거나, 금액이 줄어들 가능성이 커집니다.

대출 규제 외 대안 주택 공급은?

공공임대 확대

한국토지주택공사(LH)는 2025년 3분기에 공공분양 7700가구, 공공임대 5600가구 등 총 1만3000여 가구를 공급할 예정입니다.

• 7월: 남양주 왕숙, 구리 갈매
• 8월: 과천 주암
• 9월: 울산, 원주 등

시세보다 저렴한 임대주택은 전세자금 확보가 어려운 계층에게 하나의 실질적인 대안이 될 수 있습니다.

지자체 주거 지원도 눈여겨볼 부분

각 지역별로도 신혼부부와 청년층을 위한 전세자금 지원이 마련되어 있습니다.

• 전북 고창군: 대출 이자 최대 200만 원 지원
• 충북 증평군: 주택구입대출 이자 최대 150만 원 지원
• 제주도: 월 3만 원 공공임대주택 공급

이러한 제도들은 대출 부족분을 메우는 데 큰 도움이 될 수 있으며, 신청 마감일도 유의할 필요가 있습니다.

수도권 부동산 시장 동향

서울과 수도권에서는 여전히 신축 아파트 가격 상승이 이어지고 있으며, 소형 임대 수요도 꾸준히 증가하는 추세입니다.

• 서울 신축 아파트 10년간 평균 7억2000만 원 상승
• 2025년 5월 기준 서울 원룸 평균 월세는 72만 원

또한, 다양한 재개발 및 리모델링이 서울 전역에서 추진 중으로, 향후 주거 공급 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

마무리

정부의 전세대출 규제는 가계부채 관리를 위한 불가피한 조치로 보이지만, 실수요자의 주거 안정성까지 위협할 수 있다는 점에서 비판의 여지도 큽니다. 특히 전세금 일부를 보태기 어려운 청년층, 신혼부부에게는 실질적인 주거 대책 마련이 절실한 상황입니다.

현재 가능한 제도를 잘 활용하고, 각 지자체의 지원 사업도 적극적으로 검토하면서, 보다 안정적인 주거 환경을 만들 수 있도록 해야 할 것입니다. 동시에 정부는 실수요자의 피해를 최소화할 수 있는 세부 제도 개선도 함께 추진할 필요가 있습니다.

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