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최근 부동산 시장에서 전세 사기가 사회적 문제로 떠오른 데 이어, 임대인의 파산이나 집이 경매로 넘어가는 사례가 크게 늘어나고 있습니다. 전세 세입자 입장에서는 하루아침에 살던 집이 경매로 넘어가면서 보증금을 돌려받지 못할까 불안해지고, 안정적인 거주도 위협받게 됩니다. 실제로 올 들어 7월까지 경매로 넘어간 주택은 1만 3909건으로 2015년 이후 10년 만에 최대치를 기록했습니다. 금리 인상과 변동금리 대출 구조가 맞물리면서 임대인들이 감당하지 못하는 경우가 많아진 것이 주요 원인입니다.
세입자에게 가장 큰 관심사는 단연 보증금과 거주 안정성입니다. 전입신고와 확정일자, 대항력과 우선변제권 같은 법적 장치가 존재하지만, 실제로는 선순위 채권의 존재 여부나 경매 배당 순서에 따라 상황이 크게 달라집니다. 따라서 평소 제도를 정확히 이해하고 준비하는 것이 필요합니다.
아래에서는 임대인이 망했을 때 세입자가 취할 수 있는 조치와 보증금 반환 가능성, 그리고 경매 절차 속에서 거주권을 지킬 수 있는 방법까지 단계별로 살펴보겠습니다.
집이 경매로 넘어가는 이유
금리 상승과 대출 구조 변화가 집주인 파산으로 이어지는 경우가 많습니다. 특히 고정금리 5년 후 변동금리로 전환되는 혼합형 대출을 이용했던 집주인들이 금리 폭등으로 직격탄을 맞았습니다.
2020년 2%대였던 주택담보대출 금리는 현재 4~6%대까지 올라 월 상환액이 두 배 가까이 늘었습니다. 한국은행에 따르면 올해만 약 50조 원 규모의 상환 부담이 발생해, 대출금을 감당하지 못하고 경매에 넘기는 집주인이 늘어났습니다.
집주인의 재정 상황은 세입자와 무관해 보이지만, 결국 집이 경매로 넘어가면 세입자의 보증금 안전에도 직접적인 영향을 줍니다.
집이 경매로 넘어갔는지 확인하는 방법
세입자는 예상치 못한 순간에 집이 경매로 넘어갔다는 소식을 접할 수 있습니다. 법원에서 발송하는 통지서가 집으로 오지만, 주소 오류나 부재로 받지 못하는 경우도 있습니다.
이럴 때는 직접 확인하는 것이 가장 확실합니다. 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 등기부등본을 열람하면 근저당권, 가압류, 경매개시결정 여부를 확인할 수 있습니다. 또한 법원경매정보(courtauction.go.kr)에서도 해당 물건이 경매에 넘어갔는지 확인할 수 있습니다.
경매 소식을 빠르게 파악해야 배당요구 기한을 놓치지 않고 권리를 행사할 수 있습니다.
세입자가 지켜야 할 보증금 보호 장치
전입신고와 실거주
세입자가 보증금을 지키는 첫걸음은 전입신고와 실제 거주입니다. 이를 통해 대항력을 갖게 되며, 새 집주인이 들어오더라도 계약 기간 동안 거주할 수 있습니다.
확정일자
확정일자는 우선변제권을 확보하는 핵심 수단입니다. 확정일자를 받은 임대차계약서는 경매 절차에서 다른 채권자보다 우선해 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 다만 은행 같은 금융기관보다는 순위가 밀리므로, 선순위 채권액이 많으면 보증금을 온전히 회수하지 못할 수 있습니다.
소액임차인 제도
소액임차인으로 분류되면 일정 한도까지 은행보다도 먼저 보증금을 배당받을 수 있습니다. 예를 들어 서울 기준 보증금 1억6500만원 이하라면 최대 5500만원까지 최우선 변제를 받을 수 있습니다.
경매 과정에서 세입자가 주의할 점
경매 절차에서는 배당요구가 매우 중요합니다. 배당요구를 통해 법원에 보증금 반환을 신청해야만 배당 순위에 포함됩니다. 기한을 놓치면 우선변제권이 있어도 보증금을 받지 못할 수 있습니다.
또한 배당요구와 동시에 계약은 해지되는 점을 주의해야 합니다. 즉, 배당요구를 하면 더 이상 거주할 수 없고 이사를 준비해야 합니다. 거주를 우선할지, 보증금 회수를 우선할지 상황에 따라 전략적으로 선택해야 합니다.
보증금을 돌려받지 못할 경우의 대안
만약 배당에서 보증금을 전액 돌려받지 못한다면, 기존 임대인의 다른 재산을 상대로 소송을 진행할 수 있습니다. 또한 대항력이 있다면 새 임대인에게 잔여 보증금을 청구할 수도 있습니다.
하지만 실제로는 소송 절차가 길고 비용이 많이 들어 세입자가 부담을 느낄 수 있습니다. 이 때문에 새 임대인과 협의해 조기 퇴거 조건으로 이사비나 일부 보상금을 받는 사례도 흔합니다.
임차인이 직접 집을 낙찰받는 방법
세입자가 원한다면 경매에서 직접 집을 낙찰받을 수도 있습니다. 이 경우 받을 보증금을 낙찰가에서 빼고 계산할 수 있습니다. 예를 들어 보증금이 2억원이고 낙찰가가 6억원이라면 실제 부담해야 할 금액은 4억원입니다.
다만 배당에서 실제 받을 수 있는 금액까지만 상계할 수 있고, 매각결정기일 전에 반드시 신청해야 합니다. 또한 잔금을 마련하지 못하면 낙찰이 취소되고 입찰보증금까지 잃을 수 있으므로 대출 가능 여부를 철저히 확인해야 합니다.
청년과 서민을 위한 임대 정책 변화
서울시와 SH공사는 국민임대주택, 청년안심주택 등을 통해 서민 주거 안정을 도모하고 있습니다. 최근 SH는 23개 지역에서 1614가구를 공급한다고 발표했습니다. 보증금은 3000만
6000만원, 월세는 25만
38만원 수준으로, 무주택자와 소득·자산 요건을 충족하는 가구가 대상입니다.
하지만 청년안심주택의 경우 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 발생해, 서울시는 임대사업자 등록 말소와 보증금 우선 지급 방안을 내놓았습니다. 다만 후순위 세입자는 여전히 몇 년을 기다려야 보증금을 돌려받는 구조라 비판의 목소리가 높습니다.
부동산 시장의 추가 이슈들
최근 대통령실은 집값 급등 시 세금 정책을 활용할 수 있다는 입장을 밝혔습니다. 이는 시장에 “정부가 언제든 규제 수단을 동원할 수 있다”는 신호로 해석됩니다.
또한 전세난 심화로 계약갱신청구권 사용 비율이 서울 아파트의 53%에 달했습니다. 입주 물량이 줄면서 세입자들이 기존 주거지에 눌러앉고, 일부는 월세 전환까지 늘어 가을 전세난이 더욱 심각해질 전망입니다.
한편 에어비앤비는 미신고 숙소 예약 차단을 예고했습니다. 2026년부터 미신고 숙소는 예약이 불가능해지며, 직장인들이 운영하던 오피스텔 숙박 부업도 사실상 막히게 됩니다.
마무리
집주인의 파산이나 경매는 세입자에게 가장 큰 위협 중 하나입니다. 그러나 전입신고, 확정일자, 배당요구 기한 등 기본적인 절차를 숙지한다면 보증금을 지킬 수 있는 가능성이 높아집니다.
현실적으로는 선순위 채권, 경매 낙찰가 등 변수들이 많아 100% 보장을 장담할 수는 없습니다. 하지만 준비와 대응에 따라 결과는 크게 달라질 수 있습니다.
따라서 세입자는 임대차 계약 시점부터 등기부등본 확인, 보증보험 가입, 확정일자 확보 등 안전장치를 마련하는 습관이 필요합니다. 경매라는 돌발 상황 속에서도 권리를 지킬 수 있는 유일한 방법은 제도를 제대로 이해하고 실행하는 것임을 잊지 않는 것이 중요합니다.