주택시장 초양극화, 왜 수도권 아파트만 오를까?

최근 주택시장에서는 ‘탈동조화 현상’이 두드러지고 있습니다. 지역과 상품에 따라 독립적으로 움직이는 경향이 강해지면서 서울과 수도권 아파트 시장은 반등세를 보이고 있는 반면, 지방과 비아파트 시장은 여전히 침체된 모습을 보이고 있습니다.

서울, 수도권 아파트 가격 상승 요인

서울과 수도권 아파트의 가격 상승은 여러 요인에 기인합니다. 한국부동산원의 실거래가 조사에 따르면, 올해 4월까지 서울과 수도권 아파트 가격은 각각 1.65%, 1.18% 올랐습니다. 이러한 상승세는 여러 복합적인 요인들이 작용한 결과로 분석됩니다.

대출금리 하락: 금리가 하락하면서 주택 담보 대출의 이자 부담이 줄어들어 주택 구매를 촉진하는 역할을 했습니다.

전세 가격 상승: 전세 가격이 상승함에 따라 전세를 끼고 집을 사려는 수요가 늘어났습니다. 전세 가격이 오르면 월세나 전세에서 주택 구입으로 전환하는 경향이 커지기 때문입니다.

분양가 인플레이션: 새로 분양되는 아파트의 가격이 높아지면서 기존 아파트의 가격도 덩달아 오르게 되었습니다.

공급 부족: 주택 공급이 부족할 것이라는 우려가 주택 구매 수요를 자극하고 있습니다. 서울 부동산 정보광장에 따르면, 서울 지역 아파트 거래량이 3월과 4월 두 달 연속 4,000건대를 기록했고, 5월 거래량도 4,404건에 달했습니다.

지방 아파트 시장 침체 이유

지방 아파트 시장의 회복이 늦어지는 이유는 다음과 같습니다:

미분양 물량 과다: 국토교통부에 따르면, 4월 기준 전국 미분양 주택은 7만1,997가구로, 이 중 지방 미분양 물량이 5만7,342가구에 달합니다. 준공 후 미분양도 대부분 지방에 몰려 있어 시장의 소화 불량을 나타냅니다.

인구 유출: 젊은 세대가 일자리를 찾아 수도권으로 이동하면서 지방의 주택 수요가 감소하고 있습니다. 부산에서는 25~34세 청년 7,600여 명이 지역을 떠났습니다.

상대적 가격 하락의 둔화: 지방은 금리나 통화량 변화에 덜 민감하여 상대적으로 가격 하락이 적었습니다. 이는 가격 메리트가 크게 드러나지 않아 강한 반등을 하지 못하는 원인으로 작용하고 있습니다. 한국부동산원의 실거래가 조사에 따르면, 4월 현재 아파트 가격 고점(2021년 10월) 대비 하락률은 서울 17.1%, 수도권 19.2%에 달하지만, 지방은 10.8%에 불과합니다.

비아파트 시장의 구조적 불황

빌라, 연립주택 등 비아파트 시장은 구조적 불황을 겪고 있습니다. 이는 빌라 전세 사기 여파로 전세 수요가 아파트로 이동한 결과로 볼 수 있습니다. KB국민은행 부동산 시세에 따르면, 올해 들어 5월까지 서울과 수도권 아파트 전세 가격은 각각 2.3%, 1.67% 상승했지만, 연립주택 전세 가격은 오히려 하락했습니다.

부동산 시장 양극화의 영향

양극화 현상은 부동산 시장 전반에 큰 영향을 미치고 있습니다. 수도권은 아파트 가격 상승과 거래량 증가를 보이며 활발한 반면, 지방은 미분양 증가와 가격 하락으로 침체된 상태입니다. 이는 주택 매수 수요층의 선호도가 높은 대형 건설사도 지방에서는 고전을 면치 못하는 상황으로 이어지고 있습니다. 예를 들어, 울산 남구 '힐스테이트 문수로 센트럴' 아파트는 559가구 모집에 52명만이 접수하여 물량의 90% 가까이 미분양되었습니다.

마치며

주택시장의 양극화 현상은 앞으로도 지속될 가능성이 큽니다. 부동산 시장을 정확히 진단하기 위해서는 지역과 상품별 세밀한 조사가 필요합니다. 전국적인 평균치만 보고 판단하는 착시현상을 피하기 위해서는 지역별 특성을 면밀히 분석하는 것이 중요합니다. 이를 통해 현재와 미래의 부동산 시장 흐름을 이해하고 적절한 대응 전략을 마련하는 것이 필요합니다.

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